Рієлтори проти орендарів: українці вимагають регуляції
12.09.2025"Дикий Захід" на ринку житла Наразі в Україні діяльність рієлторів не регулюється окремим законом, і для її ведення не потрібна ліцензія чи обов'язкова сертифікація. Це призводить до того, що на ринку працює багато некваліфікованих посередників, що підвищує ризики для клієнтів. Зауважимо, що як мінімум з 1999 року діяльність рієлторів обіцяють врегулювати – однак цього не сталось. Наприклад, ще з 2020 року обговорюється законопроєкт №3618 Про рієлторську діяльність в Україні, який мав би врегулювати цю сферу. Основні положення законопроєкту передбачали: Обов'язкову сертифікацію рієлторів і створення Єдиного реєстру фахівців. Чітке визначення термінів, прав та обов'язків для Рієлторів та їхніх клієнтів. Створення спеціального органу, який здійснюватиме контроль за їхньою діяльністю. Однак цей законопроєкт викликав значний супротив і досі не був ухвалений. Основна критика стосувалася того, що він міг би призвести до монополізації ринку та обмеження прав громадян. Але і відсутність єдиного закону про рієлторську діяльність теж небезпечна. Вона створює "сіру зону" на ринку нерухомості. Будь-яка особа може зареєструватися як фізична особа-підприємець (ФОП) і надавати рієлторські послуги. Про це пишуть адвокат, секретар Комітету НААУ з гуманітарних питань та творчих ініціатив Наталія Дядик та адвокат, представник Національної асоціації адвокатів України у Канаді (м.Калгарі) Вікторія Сандулєєва в аналітиці для видання Закон і Бізнес. Вони зауважують: відсутність належного законодавчого регулювання рієлторської діяльності в Україні призвела до хаосу на ринку нерухомості. Через це не визначено ані функції фахівців, ані їхня відповідальність, що створює підґрунтя для появи "сірих" посередників і шахраїв. Оскільки в Україні немає чітких законодавчих норм, будь-хто може надавати рієлторські послуги. Це підриває довіру до ринку нерухомості, а споживачі залишаються незахищеними. Як зауважують адвокатки у статті, законопроєкт №3618 мали розглянути в 2023 році – але його зняли з порядку денного. Але українці вимагають змін. Петиція набирає голоси На сайті електронних петицій зареєстрували звернення до президента Володимира Зеленського з вимогою врегулювати діяльність рієлторів. Авторка петиції Юлія Візьонок закликає до обов'язкової реєстрації, сертифікації та захисту прав громадян у цій сфері. У петиції зазначено, що через відсутність правового регулювання на ринку нерухомості процвітає тіньовий бізнес з обігом у сотні мільйонів гривень на рік. Посередники працюють без офіційного статусу, ухиляються від сплати податків і не несуть відповідальності перед клієнтами. Авторка петиції наводить приклади зловживань. Так громадяни змушені сплачувати великі комісії – 50%, 100% від вартості оренди або 2–5% при купівлі – навіть у випадках, коли не зверталися за допомогою до рієлторів, а знайшли житло самостійно. Щоб вирішити ці проблеми, ініціатори звернення пропонують Кабінету Міністрів України впровадити такі заходи: Обов’язкова реєстрація рієлторської діяльності у формі ФОП або юридичної особи. Встановлення мінімальних вимог до кваліфікації та обов'язкової сертифікації рієлторів. Вимога про обов’язкове укладання договору або письмового підтвердження співпраці. Заборона стягнення комісії без попереднього звернення клієнта. Введення адміністративної відповідальності за порушення цих вимог. Станом на зараз, петиція набрала майже 19 тисяч голосів із 25 тисяч необхідних. І це світова практика, зазначають авторки статті на "Закон і Бізнес". Вони нагадують, що у більшості розвинених країн рієлторська діяльність суворо регламентована. Послуги рієлторів ліцензуються, що гарантує їхню якість, а клієнти захищені від недобросовісних посередників на законодавчому рівні. Вартість послуг рієлтора фіксується законом, а їх отримання контролюється державою. "Однак в Україні ця діяльність не тільки не ліцензується, а і взагалі, відсутні будь-які вимоги до рієлторів та порядку набуття такого статусу", – йдеться в матеріалі. Авторки матеріалу нагадують, що відсутність законодавчого регулювання рієлторської діяльності призводить до ряду серйозних проблем, таких як шахрайство, ухилення від сплати податків та низька якість послуг. Ці проблеми є наслідком існування "тіньового" ринку, де посередники працюють без офіційного статусу, письмових договорів і сплати податків. По-перше, будь-яка фізична особа може працювати посередником без реєстрації. По-друге, послуги часто надаються без письмових угод, що не захищає ні клієнтів, ні самих Рієлторів. По-третє, фінансові зобов'язання не фіксуються, а оплата здійснюється готівкою, що дозволяє уникнути оподаткування. Через це в Україні майже відсутні судові спори між клієнтами та рієлторами, оскільки ці питання рідко доходять до суду. Тому петиція дійсно "на часі". Фінмоніторинг замість ліцензій Для розв'язання проблем з рієлторами, пише "Закон і Бізнес", за аналогією з іншими країнами, можна запровадити спеціальний порядок набуття статусу рієлтора чи брокера. Такий підхід, хоч і не є ліцензуванням, забезпечив би верифікацію досвіду та кваліфікації фахівців. Це дозволило б: Захистити споживачів.Клієнти змогли б легко ідентифікувати кваліфікованих фахівців, не витрачаючи час на з'ясування їхньої репутації. Спростити адміністрування.Держава змогла б ефективніше адмініструвати податки, а правоохоронні органи – боротися з шахрайством, виключивши з кола підозрюваних верифікованих фахівців. Покращити професійне середовище.Самим фахівцям це дозволило б усунути недобросовісну конкуренцію і підвищити авторитет професії. Але поки що держава не готова втрутитись в рієлторський ринок і врегулювати його. Натомість влада вирішила "боротись з тінню" завдяки фінмоніторингу. Кабінет Міністрів України зареєстрував законопроєкт №14025 від 9 вересня 2025 року, який передбачає зміни до Податкового кодексу та Закону "Про банки і банківську діяльність". Документ запроваджує автоматичний міжнародний обмін інформацією про доходи, отримані через цифрові платформи. Це стосується, зокрема, і громадян, що здають житло через Airbnb, Booking та інші онлайн-сервіси. Які зміни очікують орендодавців: Інформація про прибуток від оренди житла буде автоматично надходити до податкових органів. Контроль за сплатою податків з орендних доходів значно посилиться. Уникнути декларування доходів стане практично неможливо. Ініціаторкою законопроєкту є прем'єр-міністерка Юлія Свириденко. В уряді зазначають, що цей крок допоможе боротися з тіньовим ринком нерухомості та наблизить податкову систему України до європейських стандартів. Для орендодавців це означає, що час працювати "в тіні" добігає кінця. Валерія Шипуля
